¿CÓMO SE CONSTRUYEN LOS HOTELES EN CUBA?

Construir hoteles en Cuba es una madeja burocrática que debe sortear los inversionistas cubanos y extranjeros. FOTO: Jans Sosa

Con el respaldo del Consejo de Ministros y el MEP, los caminos de las inversiones constructivas –extranjeras y nacionales, respectivamente- se unen. A partir de 2017 el sector del turismo cuenta con un mecanismo exclusivo para garantizar una vía rápida en sus inversiones constructivas, la Resolución 310/2017 del MEP, encargada de “simplificar” el Procedimiento para la aplicación de las vías rápidas en las inversiones constructivas y de montaje del proceso de inversionista en el sector turístico.

 

Hoy este es el mecanismo empleado, pues permite acortar los plazos de obtención de los permisos necesarios, aunque sin eliminar ninguno de ellos. Según expertos jurídicos consultados, el mayor aporte del fast track –como también se le conoce- es la posibilidad acortar los tiempos para obtener los permisos requeridos al superponer procesos que antes debían seguir un orden consecutivo; ello se consiguió al introducir los conceptos de Licencias de obra parcial y Certificado de utilizable parcial.

La Resolución divide la construcción de hoteles en Cuba en tres fases: Pre Inversión, Ejecución, y Desactivación e Inicio de la explotación. Con la aplicación del fast track, una inversión aprobada –y que cumpla con todos los requisitos- demoraría, como máximo, 90 días hábiles en iniciar los trabajos preliminares como movimiento de tierra y edificación de facilidades temporales. Dicho lapso podría ser menor, si los proyectos incluyen en su propuesta algunos requisitos técnicos y Licencia de Impacto Ambiental (emitida por el CITMA) y que debería ser gestionada directamente por el inversionista de forma adelantada.

Aun así, una semana tiene cinco días hábiles si no es interrumpida por fechas festivas. Entonces, 90 días hábiles, ininterrumpidos, sería el equivalente a 18 semanas: más de cuatro meses.

Una vez que el inversor aporta la documentación requerida, los trámites se realizan mediante el sistema de Ventanilla Única del Instituto de Planificación Física, encargado de gestionar todos los permisos necesarios ante los ministerios correspondientes y expedir los certificados de Micro y Macrolocalización.

Aunque los trabajos pueden comenzar sin todo el papeleo concluido, la inversión no avanzará totalmente hasta que sean emitidas las seis Licencias definitivas y la Dirección Provincial de Planificación Física (quien nominalmente debe firmar el permiso, aunque la decisión ya haya sido tomada por sus superiores) expida la Licencia de obra.

Aun en su versión simplificada, el proceso de obtención de permisos es una madeja burocrática. Sin embargo, es poco probable que una inversión no llegue a buen término tras recibir la aprobación del Consejo de Ministros y el MEP. Poco probable, pero no imposible.

Además, para aliviar el peso burocrático de los hombros extranjeros, cuando la inversión se acomete a través de una Empresa Mixta, corresponde a la parte cubana vinculada al proyecto de marras realizar la tramitación de permisos.

Con la aprobación en 2014 de la Ley 118 de la Inversión Extranjera, Cuba puso de manifiesto la necesidad de contar con la inyección de capitales foráneos para el desarrollo del país. Junto a la norma jurídica llegaron incentivos financieros para hacer atractiva la decisión de establecer negocios en la Isla.

Con la aplicación de la Resolución 310/2014 del MEP, los primeros trabajos podrían comenzar como máximo en 90 días. FOTO: Jans Sosa

Si bien la terminología empleada en la legislación asume como inversión extranjera tanto la creación Empresas Mixtas como la firma de Contratos de Asociación Económica Internacional, lo cierto es que el aporte de capital para nuevos proyectos del turismo viene de la mano de la primera de estas formas asociativas. Es por ello que la Ley 118 fomenta la creación de Empresas Mixtas, ofreciéndole mayores incentivos financieros.

Baste señalar que, para quienes apuesten por las Empresas Mixtas, la Ley prevé exención total de impuestos “sobre los ingresos personales” (Art. 35), sobre “utilidades por un período de ocho años a partir de su constitución” y que luego se elevará hasta un 15 % (Art. 36), sobre “las ventas durante el primer año de operación de la inversión” y que luego podrá ascender hasta un 50 % (Art.37), sobre “los servicios durante el primer año de operación de la inversión” (Art. 38), por la utilización de la fuerza de trabajo (Art. 39), por las “importaciones de equipos, maquinarias y otros medios durante el proceso inversionista” (Art.41), en lo referente a la “contribución territorial para el desarrollo local, durante el período de recuperación de la inversión” (Art. 42), así como una bonificación del 50 % sobre los impuestos relacionados con “el uso o explotación de las playas, por el vertimiento aprobado de residuales en cuencas hidrográficas, por el uso y explotación de bahías, por la utilización y explotación de los recursos forestales y la fauna silvestre y por el derecho de uso de las aguas terrestres”.

Mientras, aquellos que forman parte de Contratos de Administración y Comercialización Hotelera (CACH), solo tienen exención de impuestos sobre las ventas y los servicios. Aunque podría parecer poco, se trata de los impuestos más cuantiosos en el caso de la administración hotelera.

Pero, a pesar de las facilidades burocráticas y los incentivos económicos, lo cierto es que la creación de empresas mixtas en el turismo es lenta.

Según cifras ofrecidas por el director de Desarrollo del Mintur, para junio de 2019 en el país solo habían acometido trabajos constructivos 14 de las 27 empresas mixtas constituidas en el sector. Es poco si se tiene en cuenta el volumen de posibilidades de inversión que publica el Mintur desde 2014 en las Carteras de Oportunidades de Inversión Extranjera.

Otro dato es que de las 35 propuestas para la creación de EM presentadas en las Carteras de Oportunidades desde 2017 con el fin de construir nuevos hoteles –todas en sociedad con los grupos hoteleros Cubanacán y Gran Caribe-, se arrastran hasta la actualidad 25 proyectos.

Situación muy diferente presentan las ofertas de CACH para nuevos hoteles que cada año realiza el Grupo de Turismo Gaviota S.A., empresa que publicó en la Cartera de 2018 un Cronograma de Nuevas Aperturas que incluye un total de 36 nuevos hoteles hasta 2025.

¿QUIÉN INVIERTE REALMENTE EN CUBA? EL ESQUEMA GAESA

Las empresas de las FAR aportarán más del 66% de la inversión del país para construir hoteles en la próxima década. FOTO: Jans Sosa

Cuando surgió en 1988, el Grupo de Turismo Gaviota S.A. apenas manejaba las 164 habitaciones del Kurhotel, centro de descanso para oficiales de las FAR ubicado en Topes de Collantes. Sin embargo, para 2001 ya contaba con 27 instalaciones y el 10 % del mercado (poco más de 3 600 habitaciones), y en 2018 lideraba el mercado cubano con 106 hoteles a su cargo y 31 907 cuartos (44 %).

Pero no se detiene. Para octubre de 2019 Gaviota ya ha puesto en funcionamiento 12 de los 121 hoteles previstos inicialmente en el Plan de Desarrollo presentado por el Mintur. Eso se traduce en 4 588 nuevas habitaciones. De completarse el plan, para 2030 Gaviota explotaría más de 92 mil habitaciones en Cuba, cifra que supera a las actuales plantas hoteleras de República Dominicana y Puerto Rico.

Todo ese crecimiento se financiará con dinero cubano.
Durante la Feria Internacional de Turismo 2019, y para la realización de esta investigación, fueron entrevistados directivos de las principales cadenas hoteleras extranjeras que operan en la Isla. Todos ellos, sin excepción, confirmaron que Gaviota solo ofrece sus instalaciones a los turoperadores bajo Contratos de Administración y Comercialización Hotelera (CACH).

Además, en entrevista concedida al estudiante Leopoldo Cintra Roque, para su tesis de grado en Hotelería y Turismo, Frank P. Oltuski Rodríguez y Raniel Leyva Medina –vicepresidente y director de negocios del Grupo de Turismo Gaviota S.A., respectivamente-, confirmaron que “para Gaviota el financiamiento del crecimiento habitacional planificado mediante empresas mixtas, no es la política. En estos aspectos, la política se fundamenta en respaldar el crecimiento de la capacidad hotelera con el flujo de efectivo generado por el propio Grupo Gaviota, aprovechando las modalidades de la inversión extranjera únicamente en los contratos de administración hotelera”.

El Grupo de Turismo Gaviota no es dueño de ninguno de los 106 hoteles que hoy administra en todo el país. El propietario nominal es Almest S.A., inmobiliaria adjunta a Gaesa y entidad a la cual Gaviota paga por el arrendamiento y mantenimiento de sus instalaciones. Por lo tanto, cuando Oltuski y Leyva hablan de crecimiento, en realidad se refieren a la posibilidad de alquilar los nuevos hoteles que construya Almest.

Y Almest no construye poco. Solo en La Habana la inmobiliaria tiene, en octubre de 2019, un total de 11 proyectos en ejecución con un monto aproximado de 799 millones; al mismo tiempo que ejecuta trabajos –confirmados- en los polos turísticos de Matanzas, Villa Clara, Ciego de Ávila y Camagüey.

¿Pero, de dónde proviene tan elevado monto para las inversiones, sobre todo si no es de financiamiento externo?

Gaviota y Almest, como el resto de las empresas pertenecientes a Gaesa, no declaran públicamente sus ingresos. En realidad, todo su trabajo se realiza en la mayor opacidad legal: desde el registro de sus accionistas hasta sus contribuciones al régimen tributario del país. Pero la investigación Turismo en Cuba, en la ola hacia la prosperidad sostenible (Richard E. Feinberg y Richard S. Newfarmer, 2016) calculaba que Gaviota facturaba por su hoteles cerca de 700 millones al año y paga 80 millones a Almest por la renta de 63 inmuebles.

Aunque desde entonces la cifra de hoteles casi se ha duplicado y por consiguiente el monto que recibe Almest debió haber aumentado notablemente; la única manera de explicar el desproporcionado crecimiento hotelero planificado por Almest y Gaviota es su pertenencia al consolidado Gaesa.

Si existe un mecanismo empresarial bien engrasado y potente en Cuba, ese es Gaesa, con intereses en los más disímiles sectores: producción, exportación e importación de bienes y servicios, industria, agricultura, servicios financieros, turismo, transporte interno de mercancías y, además, posee el control de la red de tiendas recaudadoras de divisa.

Su poderío es tal que, de los seis actores del proceso de construcción y montaje definidos legalmente en Cuba por el Decreto 327/2014 del Consejo de Ministros, el emporio militar los domina todos; aunque por el volumen de acciones constructivas que maneja es normal que contrate servicios externos, principalmente de las entidades que conforman el Grupo Empresarial de Diseño e Ingeniería de la Construcción (GEDIC, adscrita al Ministerio de la Construcción) y del consorcio francés Bouygues Bâtiment International (dedicado a la construcción de nuevos inmuebles y que cuenta desde 2016 con la sucursal Bouygues Construcción Cuba S.A., asentada en la Zona Especial de Desarrollo del Mariel).

Para el desarrollo de sus inversiones hoteleras Gaesa cuenta con casi todo lo que necesita: una empresa inmobiliaria (Almest S.A., que funge como inversionista y no precisa contratista que supervise sus obras), una empresa dedicada al desarrollo de proyectos (Empresa Militar de Proyectos e Inversiones, autorizada desde 2010 para realizar Estudios de Impacto Ambiental), una empresa constructora (Unidad de Construcciones Militares [UCM], con sucursales en varias provincias), empresas importadoras (Tecnotex S.A. y Tecnoimport S.A., que funcionan como suministradoras y brindan servicios de agentes aduanales), un operador turístico (Grupo de Turismo Gaviota S.A., explotador de los hoteles de la inmobiliaria del grupo y que incluye agencias dedicadas a la transportación aérea, terrestre y las marinas), una entidad bancaria (Banco Financiero Internacional [BFI] S.A., “que a menudo trabaja en conjunto con constructoras y hoteles para financiar la edificación de hoteles”, según confirman Feinberg y Newfarmer), además de la Oficina Empleadora de Gaviota (entidad que provee de mano de obra los hoteles y cobra por ello una comisión por servicio). Además, algunos aspectos dan ventaja a las inversiones de Gaesa.Primero, los suministros durante el proceso de construcción de un hotel.

Cuba posee una lista de productos “balanceados” como el cemento, el acero y la madera que son asignados centralmente por el MEP a las obras en ejecución; pero, en el caso de los hoteles, se suele importar la mayor parte de los insumos porque los nacionales no garantizan muchas veces los estándares de calidad. Tecnotex, según el Directorio Comercial de Cuba, importa entre otros productos: madera, metales, madera contrachapada, resinas, equipos de climatización y refrigeración (incluidos minibares), carros eléctricos, embarcaciones y televisores. Tecnoimport, por su parte, según lo registrado en la Cámara de Comercio de la República de Cuba, importa artículos textiles, pinturas, artículos de ferretería, medios de aviación, marítimos y terrestres, equipos de refrigeración y materias primas de usos múltiples.

Segundo, una vez comenzada la explotación misma de los hoteles Gaviota cuenta con su propia empresa empleadora, encargada de suministrar la fuerza de trabajo para sus 55 instalaciones que hoy operan gerencias extranjeras bajo la firma de CACH, y cuyo esquema de operación es el siguiente: la gerencia extranjera paga como mínimo por un trabajador promedio cerca de 600 USD (la cifra aumenta según el cargo y las responsabilidades), y la empresa empleadora retira el 10 % de ese pago por concepto de comisión de servicio; luego hace el cambio a CUC en el BFI con el gravamen correspondiente, realiza la equivalencia a pesos cubanos (tomando como referencia la tasa estatal de 1 CUP = 1 CUC) y tras ello entrega un salario medio de 516 CUP (según Anuario Estadístico de Cuba 2018) que equivale en el cambio corriente a poco más de 20 CUC, más otras regalías por valor de 30 CUC.

De esa manera, de un salario básico de 600 USD pagados por el empleador, Gaesa —de una manera u otra— retiene cerca de 550 USD. Para esta investigación confirmamos con varios trabajadores de hoteles operados bajo CACH que, a pesar de recibir su salario en CUP, la nómina firmada por ellos cada mes está expresada en CUC.Además, es exclusivamente el BFI el sitio designado en los CACH para que las gerencias extranjeras depositen los activos generados por la operación de las instalaciones hoteleras cubanas (97 actualmente), según se lee en la proforma elaborada por el Mintur para el establecimiento de estos contratos. Este ingreso constante genera un fondo con el que el BFI puede maniobrar para solventar otras inversiones.Esta sumatoria de ganancias relacionadas con el sector turístico, más el resto de los negocios que controla Gaesa, es la clave para entender la seguridad con la que Oltuski y Leyva hablan del portentoso futuro de Gaviota, y la continua inversión de Almest en nuevos hoteles. Sin embargo, también da la justa medida de lo que representan ambas empresas: apenas piezas en el complejo esquema económico que maneja Gaesa, quien es, a fin de cuentas, el verdadero potentado del sector turístico en Cuba.

¿PARA QUÉ CONSTRUIR?

Solo en La Habana el Plan de Desarrollo del Mintur prevé la construcción de 42 nuevos hoteles para 2025. FOTO: Alejandro Basulto

Cuando se pone en la balanza el monto de capital cubano que se dedicará al sector turístico en la próxima década, hay una pregunta evidente: ¿vale la pena toda esta inversión?

El economista Pedro Monreal y el especialista en turismo José Luis Perelló comparten una opinión: es necesario dedicar recursos al que es hoy el sector con mayor crecimiento económico de Cuba. Sin embargo, uno y otro difieren en la pertinencia del volumen.

Para Monreal, “el problema se refiere a si es racional invertir en el turismo al nivel que se está haciendo y con los ritmos de crecimiento que tiene esa inversión, en estos momentos”. El economista recuerda que “el turismo ha estado operando en años recientes con una baja tasa de ocupación –de aproximadamente 50 %- y eso significa que no se utiliza la mitad de las habitaciones existentes.

“Seguir invirtiendo en cualquier actividad cuando se tiene un nivel tan elevado de capacidad ociosa ya –por sí solo- sería motivo para reducir la inversión, pues se estarían invirtiendo recursos que no generarían ingresos correspondientes al nivel de lo que se invierte. En el caso actual de Cuba, una inversión turística tan elevada se hace aún más cuestionable, pues se estima que en 2019 va a reducirse el número de visitantes –en un 10 %- y la estancia promedio del turista”.

No obstante, Monreal confirma que, a largo plazo, la inversión podría justificarse. “Pero no tiene que ser tan elevada todo el tiempo. Hay coyunturas, como la actual, en las que no se justifica invertir cuantiosos recursos en una actividad con altas probabilidades de agudizar la situación de declive que comenzó a experimentar el sector en 2018. Con tantas necesidades de capital en otros sectores, hacer un “alto” en la inversión turística –que no significa que se paralice totalmente- parece tener una racionalidad económica mucho más robusta que seguir agregando ahora capacidad no utilizada a un sector que espera tener menor demanda en el futuro inmediato”, concluye.

Por si fuera poco, datos ofrecidos por José R. Daniel Alonso confirman que el número de habitaciones fuera de orden es elevado: en mayo de 2019, ascendían a 7 mil. Estas son capacidades físicas existentes y que no se comercializan por diferentes problemas, que pueden ir desde desperfectos de arquitectura o procesos de remodelación, hasta estar infestadas con insectos.

Para tener una idea de lo que representa, digamos que sería como paralizar todas las operaciones hoteleras en las provincias de Pinar del Río, Cienfuegos, Sancti Spíritus, Camagüey y Santiago de Cuba. Con semejante cifra, parecería mucho más sensato invertir en recuperar estas habitaciones y no empeñarse en un ambicioso programa constructivo financiado con capital nacional.

Para José Luis Perelló, quien por años ha sido parte del grupo de trabajo del Mintur, no hay tiempo que perder. Incluso si los resultados a corto plazo no son satisfactorios, económicamente hablando, Perelló defiende una apuesta, una visión a futuro que dependerá del cambio total en las relaciones entre Estados Unidos y Cuba.

Por décadas el sector del turismo cubano se ha estado preparando para mercado estadounidense, tanto en su variante más tradicional como en la del turismo náutico, por el potencial que representa el estado de Florida –sitio donde se encuentra la mayor cifra de botes de recreo del mundo. Pero el desarrollo de ese segmento de mercado depende de cambios en la política estadounidense que Cuba no puede controlar.

Es una apuesta arriesgada, pero coincide con la proyección del país asumida por Miguel Díaz-Canel, quien aseguró en meses pasados que el país no podía esperar al fin del bloqueo económico estadounidense para construir su planta hotelera, en franca alusión a la “avalancha” de viajeros de ese país que las autoridades cubanas esperan recibir en un futuro.

En esta probable explicación hay un flanco débil: aunque la llegada de turistas estadounidenses creció notablemente (de 93 mil en 2014, hasta los casi 638 mil en 2018, según el Anuario Estadístico de Cuba 2018), tal aumento no consiguió influir positivamente en la tasa media de ocupación de los hoteles cubanos. En realidad, este indicador descendió.

Otra explicación para el acelerado crecimiento hotelero podría derivarse del acto constructivo en sí mismo. Los cayos cubanos, como terreno, poseen un valor limitado. Sin embargo, el desarrollo hotelero implica también el aumento de la infraestructura vial, de comunicaciones y de servicios.

José Luis Perelló lo explica así: “esto sube el valor inmobiliario de Cuba, cuando se realiza una construcción de estas el valor que se le está añadiendo al país influye en el aumento del PIB, se realiza una ‘revalorización’ del territorio”. Pero ello tampoco parece una respuesta económicamente correcta, al menos no si se tiene al turismo como foco de estas inversiones; pues la “revalorización” per se de estas zonas no tiene impacto directo en el sector: no por tener más hoteles tendremos más –y mejor- turismo.

Un ejemplo de este fenómeno es China, un país que ha llevado adelante proyectos gigantescos para elevar el valor del territorio nacional y con ello mantener el crecimiento constante de su PIB (según BBC una quinta parte del PIB chino está ligado al mercado inmobiliario), aunque muchas de estas megaciudades –como Nueva Ciudad de Jingjin o Cinco Continentes- están casi desiertas en la actualidad. No hay duda de la capacidad demostrada por Gaesa para realizar inversiones lucrativas. Por eso resulta llamativo que sostenga un plan como este.

Entonces, ¿a quién beneficia realmente la construcción de hoteles en Cuba, en especial el paso abrumador de las inversiones respaldadas por Gaesa? ¿A qué escenario concreto apuesta el consorcio militar en un futuro cercano? ¿Qué información posee para arriesgar tal volumen financiero en un plan que, a corto y mediano plazo, no parece tener lógica? ¿Tienen Gaesa y su directiva un plan con vistas al futuro que permita cubrir las espaldas de tan arriesgada inversión? Durante esta investigación se solicitaron entrevistas con directivos y especialistas de Gaviota y Almest. Dos meses después, no hubo una respuesta.

 

Este texto es parte del Especial multimedia La apuesta hotelera en Cuba que puedes consultar completo aquí: